Conviene ancora investire negli immobili?
Antonia Milone Agente immobiliare
antoniamilone@gmail.com
È una domanda che agita, ormai da tempo, i pensieri degli italiani, anche perché non riceve risposta che sia confortante, ma soprattutto univoca ed ha un background devastante nella recente crisi che ha provocato l’abbattimento del valore degli immobili di una percentuale che supera, in alcuni casi, il 50% (Genova è il fanalino di coda con un indice del 53%, molto meglio Firenze col suo 28,3% mentre a Napoli è toccato il 47%)
(grafico pubblicato da Idealista)
Vanno fatte però preliminarmente alcune considerazioni.
Innanzi tutto, va sottolineato come sia più corretto parlare di “bolla sgonfia” anziché di “crollo economico”
Il mercato immobiliare è stato da sempre avvertito come un mercato solido in costante ascesa, giustificata da fattori che affondavano le loro radici nel periodo d’oro degli anni ’60 (boom edilizio e boom demografico).
In quegli anni si costruì dovunque e anche dissennatamente (i risultati sono tristemente sotto gli occhi di tutti, senza scomodare necessariamente Franco Rosi e il suo “Le mani sulla città) con un’offerta che trovava sempre puntuale ed ampio riscontro per la naturale aspirazione dell’italiano medio alla “casa”. Indubbiamente nel quarantennio 1960-2000 si sono stati registrati cicli e fluttuazioni anche con trend negativo, ma sempre nei limiti di un range, per così dire, fisiologico.
Ma fu nel 2000 che per una serie di fattori contingenti i valori immobiliari cominciarono a decollare in una maniera vertiginosa.
Quali fattori?
1-L’ introduzione dell’euro col suo sconsiderato cambio 1 euro-L. 1936,27 con l’automatico raddoppio dei prezzi
2-L’inizio degli attacchi terroristici e la conseguente volatilità delle Borse (si ricordi il crollo del Dow Jones del 17 settembre 2001 a seguito dell’attentato alle Torri Gemelle)
3-Lo scudo fiscale che incentivando il rientro di capitali dall’ estero portò alla susseguente necessità di investire (in agenzia mi arrivavano clienti che non avevano la più pallida idea di “cosa” acquistare ma solo di “quanto” investire a tutti i costi e nel più breve tempo possibile)
4- L’atteggiamento assunto dagli Istituti di Credito che, con finanziamenti “facili” concessi a tutti, sulla base di documenti di reddito, molto spesso deboli, coprivano sino al 120% del reale valore dell’immobile sulla base di perizie gonfiate
Di contro l’offerta, anche per i vincoli imposti all’edilizia, si era progressivamente ridotta quasi a scomparire, soprattutto nel Napoletano, dove la provincia, tranne che in alcuni casi, non ha mai goduto di notevole appeal, a causa della cronica carenza di infrastrutture (Monteruscello, ad esempio, è l’emblema delle cittadine “dormitorio”. Ci ho vissuto per cinque anni e ne conosco la desolante realtà, per non parlare dello scempio del litorale domizio, tra Napoli e Caserta che ancora grida vendetta) e chiaramente anche questa circostanza ha contribuito in maniera decisiva, al “volo” dei prezzi
Tale tendenza ascensionale si registra sino al 2007, quando vi fu l’inversione di tendenza, confermando che il precedente trend non aveva avuto alcuna logica sostanziale, ma aveva soltanto dato luogo ad una “bolla” (per la felicità degli speculatori dell’epoca),
bolla che, quindi, esplodeva miseramente negli anni successivi, anche a causa, da un lato, dell’improvvisa chiusura dei cordoni delle borse da parte delle banche e dall’altro, più tristemente, dell’ immissione massiccia sul mercato di immobili finiti all’ asta per mutui non pagati.
Mentirei se dicessi che i proprietari immobiliari (ovviamente mi riferisco ai piccoli, non agli speculatori, che ben comprendono e, anzi, cavalcano le logiche di mercato) hanno compreso ciò e, quasi sempre, debbo fare i conti con osservazioni del tipo “Ma com’è possibile? Mia sorella ha venduto il suo appartamento quindici anni fa a 400.000 euro e adesso lei mi valuta un appartamento gemello a quello solo a 260.000 euro?” E io immancabilmente rispondo con una punta di sarcasmo “Sua sorella è salita su un treno che non passerà più”. Molto più drammatica è invece la situazione di chi ha acquistato in quel periodo e si trova oggi in possesso di un immobile che vale la metà del prezzo sborsato. Un mio cliente, il mese scorso, ha venduto un grazioso appartamento al centro del Vomero che gli era costato, nel 2008, tra prezzo, oneri notarili, imposte, diritti di agenzia e successiva ristrutturazione circa € 500.000, a soli € 280.000
E attualmente? Attualmente mi sembra che la situazione si sia stabilizzata. Dalla lettura del grafico pubblicato su Immobiliare.it appare evidente che i prezzi siano costanti e credo che il trend rimarrà stabile. (naturalmente bisognerà valutare anche i provvedimenti e le direttive in materia fiscale che saranno varati da questo governo)
Quindi. ritornando alla domanda contenuta nel titolo, risponderei di sì, conviene ancora investire negli immobili, anche perché l’investimento alternativo, quello in Borsa, non è certamente “pane per tutti” È di ieri la notizia che l’aggravarsi delle condizioni di salute di Sergio Marchionne ha bruciato in Borsa ben 2,3 miliardi tanto da sollecitare la telefonata di Trump a Elkann, preoccupato per la Chrysler,
Non va nemmeno sottaciuto la difficoltà di trovare immobili disponibili per la locazione, atteso che quasi tutti i proprietari si stanno imbarcando (e a mio parere con molti flop a causa dell’improvvisazione e della scarsa esperienza) nell’ avventura delle “case vacanza” e “bed & breakfast.
Quindi ciò porta ad una sostanziosa e qualificata risposta alle (pochissime) offerte di locazione, rese ancora più convenienti dall’ introduzione e diffusione della “cedolare secca” che, seppur sbandierata come un provvedimento a favore degli inquilini, si è rivelato un formidabile strumento di risparmio fiscale per i grossi proprietari
Infine, visto che siamo a Napoli, su quale zona investire? Per la mia esperienza personale (suffragata quindi solo dalla pratica “sul campo”) posso dire che “l’assegno circolare a vista” è sempre rappresentato dal Vomero, soprattutto nella zona “bassa”.
Costante anche la zona Chiaia che conta sempre numerosi “aficionados”.
In netta ascesa il Centro Storico, la zona dei Decumani (per la creazione di piccole attività turistiche)
e, stranamente in discesa, o quanto meno stagnante, la zona Petrarca-Manzoni.
Le dimensioni richieste raramente superano i 100mq, tipologia salone, due camere da letto, due bagni e cucina o angolo cottura. Necessari balconi e vagheggiati terrazzi e posti auto. Budget di regola non superiore ai 400.000, con necessità di mutuo almeno per l’85% dei casi