L’occhio dell’architetto

 Giovanni Bartolo  Architetto

Universiadi ad Agnano : la proposta che non c’è

Il Comunicato Stampa del Consiglio del 18/07/2018 sulle Universiadi del 2019  ha evidenziato la necessità di rendere partecipe la città a tutte le decisioni che si sono intraprese e che si intraprenderanno in futuro riguardo questo importantissimo evento che la Regione ha deciso di accogliere.

E’ stata istituita una commissione comunale che serve a monitorare le attività connesse alla realizzazione dell’evento e rappresentare la voce dei cittadini, affiancando  l’amministrazione comunale e le altre istituzioni alle quali spettano le decisioni. Quest’ultima ci aggiorna che sull’investimento globale di 270 milioni disponibili per la realizzazione dell’evento, il livello attuale di spesa, per i progetti già andati a gara e l’affitto di una nave per l’ospitalità, è di circa 50 milioni; il grosso dell’investimento potrà essere realizzato nel momento in cui si sbloccherà la questione dell’ospitalità dei 7.200 atleti; augurandosi che sia ormai archiviata l’ipotesi della costruzione del villaggio nella Mostra d’Oltremare. Infatti il punto cruciale sono gli aspetti di natura urbanistica connessi all’ipotesi di realizzazione del villaggio degli atleti nel complesso fieristico monumentale. Il tema reale resta quello di ciò che l’evento lascerà alla città, e vanno privilegiate soluzioni con minor impatto ambientale e possibilità di riutilizzo, laddove vi fossero. In questo non si è capito il perché non scegliere nella città di Napoli ad esempio, quei luoghi che andrebbero riqualificati e che invano questa amministrazione ha cercato di fare nel tempo da quando si è insediata. Mi riferisco alle Terme di Agnano, un complesso di circa 670.000 mq completamente liberi e disponibili. Per non parlare della totale compatibilità della destinazione d’uso, infatti dalle NTA del Prg Comunale :
1 Le utilizzazioni compatibili, oltre alle strutture produttive, commerciali e di servizio,
comprendono anche gli impianti termali e le relative attrezzature ricettive e tecnologiche.
2 E’ consentita la permanenza degli usi abitativi. Le abitazioni ricadenti in lotti con edifici destinati all’attività produttiva sono ammesse solo se legate da vincolo pertinenziale, per un massimo di due unità abitative per ciascuna unità produttiva.
3 Negli edifici e negli altri manufatti esistenti compresi negli insediamenti per la produzione di beni e servizi sono altresì compatibili, nel limite massimo del 20% della singola superficie edilizia esistente o risultante dalle trasformazioni fisiche ammissibili, le seguenti utilizzazioni:
– commercio al dettaglio
– pubblici esercizi
-esposizioni merceologiche
– uffici
span style=”font-weight: 400;”>- centri di calcolo
– centri di ricerca
– strutture associative
– strutture ricreative
– impianti coperti
Ma veniamo alla fattibilità, innamorarsi dell’idea di installare in un parcheggio asfaltato, quello della Mostra, case prefabbricate per 7.200 persone, facendo una media di 4 persone per unità sarebbero circa 1.800 unità abitative. Ogni casetta di 40 mq circa occuperebbe con strade di collegamento e servizi annessi una quadratura di circa 80 mq ognuna (considerando una strada di 5 mt avanti e dietro), pertanto 1800 per 80 mq sarebbero 144.000 mq di area da utilizzare di cui 72.000 coperta. Ottimizzando spazi e creando soluzioni a schiera si potrebbe stringere il tutto ad un’area coperta/scoperta utilizzata di 110.000 mq. Lo spazio a disposizione nella Mostra è poco più di 12.000 mq pertanto nemmeno il 10% di quello necessario. Le Terme invece vantano una quadratura libera disponibile di 460.000 mq circa, il resto è utilizzato dal complesso Termale. Inoltre all’interno del Complesso vi è un albergo 4 stelle da ammodernare di 67 camere triple che potenzialmente potrebbe essere rifunzionalizzato interamente ad albergo. Necessita di una ristrutturazione completa che ne investa sia le strutture, che gli impianti, che le attrezzature. In particolare è necessaria una nuova distribuzione degli spazi originariamente destinati alle Terme per la realizzazione di nuove camere.
Potrebbe essere necessario rifunzionalizzare gli spazi interni aumentare gli spazi dotati di aerazione e illuminazione naturale. Da una valutazione di massima che considera la realizzazione di nuovi spazi congressuali e lo spostamento del ristorante al piano seminterrato, il nuovo Albergo delle Terme può avere circa n° 32 camere al piano terra + n° 77 camere al primo piano + n° 77 camere al secondo piano + n° 44 camere al terzo piano, per un totale di circa n° 230 fra camere e suites. Un potenziale di 690/700 posti letto. Utilizzando dei parametri valutativi desunti da analoghe recenti ristrutturazioni di immobili a destinazione alberghiera con caratteristiche simili a quella in oggetto, di categoria si assume l’importo di 1.250,00 €/mq per la stima del costo delle opere edili, impiantistiche e di arredo e attrezzatura.
Il costo di massima stimato ascende quindi a € 1.250,00 x mq 17.585 = € 21.981.250 circa 22 ml di euro il costo del fitto delle Navi MSC giusto giusto.
Pertanto se il concetto che deve passare per questi investimenti è lasciare qualcosa alla città, allora  questa soluzione lascerebbe un bel risultato infrastrutturale a Napoli, aver risanato un Complesso unico al Mondo come quello delle Terme di Agnano, creando di nuovo occupazione e facendo girare l’economia di questa città. Come diceva il grande musicista partenopeo Pino Daniele “Resta quel che resta”, con l’utilizzo delle navi ci resterà solo il mare un po’ più inquinato